热点二线市场调研纪要(七)郑州篇世界天皇-刀剑红颜-金牌皇后

热点二线市场调研纪要(七)郑州篇世界天皇-刀剑红颜-金牌皇后

  2018年下半年是郑州(楼盘)楼市最为“惶恐的下半年”,7月-10月,郑州调控政策频出,导致“金九银十”成交量历年最低,所有类型住宅项目都成交惨淡,每个区域都有大幅度降价,全新开盘与周边同类产品对比,定价降幅最高可达20-30%,如此这样,少数刚需产品在2018年底也实现了“一开一清”,但改善项目市场表现明显差强人意,最为惨淡的要数郑州住宅市场的高端豪宅产品,以北龙湖为例,客户观望情绪浓厚,存在卖一套退一套的情况。

  2019年4月开始,成交情况逐步改善,新开刚需盘与去年底价格保持平稳(相较之前其实价格降低了20%-30%),基本也可以达到一开就清;个别区域个别项目冷热不均,因一线年年初大量出货,某些区域存在供应断档,造成了“量价皆涨”的情况。北龙湖TOP系产品单项目月均基本可达到2亿-3亿元的销量,以总价600万-1000万元来测算,月均成交20-30套。而5月以来,刚需、改善市场又有明显回落下行的迹象,而北龙湖TOP系市场维稳,主要源于高端客群需求压抑许久,加之该区域产品价格没有明显松动,因而观望情绪减弱,高端客户普遍选择积极入市。

  郑州2018年贯彻了“房住不炒”的总体策略,虽然人才政策升级全面放宽落户条件,但为了稳房价、稳预期,限购、限价、限签政策还是持续执行,直到步入2019年以来政策存在局部性松动,随着市场热度下降,限签有所放松,经开区,高新区,航空港区限购可以突破,外地人无门槛。

  限价政策持续,但北龙湖板块项目最特殊,限价在3.2万元/平方米,但是区域内限于政府统一规划要求的大平层、新中式风格高端豪宅产品基本价格都在5万-10万元/平方米不等,高于限价部分需要购房者自行付清才能签约备案。

  郑州规划总体向东、向南延伸,2018年郑州三区(郑东新区、金水区、经开区)自贸区获批,为未来发展空间注入强大动能。目前有几个热门区域:

  一是郑东新区北龙湖板块,以高端改善产品为主,片区占地约40平方公里,水面达5.6平方公里,规划 “一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构,“一心”是指CBD副中心; “四片”则是指四个以居住功能为主的城市片区(限高、限容积率、限建筑形态)。

  二是经开区滨河国际新城板块,属于郑州唯一落实海绵城市示范区,先规划后建设,容积率不得高于2.5,河南唯一条综合管廊所在区域,缩小版“雄安新区”,综合管廊宽度达8米,供给水,通信,弱电等统一入地,还全部属于自贸区范围。此外,滨河国际新城区域绿化率达到46%,是郑州唯一一块开发面积和应用面积最小的区域,10.47平方公里,白沙区域156平方公里,绿博区域148平方公里,滨河国际新城相当于其他1/15。这个区域目前只有两个项目交付,一个本土企业开发,一个绿地开发,今年刚交付,入住率达60-70%,居住氛围良好。

  此外,金水区规划了信息产业园项目,主要依靠产业导入实现产城融合,但因商业配套相对缺乏,项目扎堆且体量不大,世界天皇-刀剑红颜-金牌皇后同质化现象严重,在售项目均面临较大的去化压力。

  郑东新区北龙湖板块房价大体分为三个梯度:正商善水上境3.2万元/平米,贴着限价在卖,名门、康桥、保利、中海项目均价4-5万元/平米,永威上和院、九龙湖金茂府、融创壹号院 8-10万元/平米,客群依据购买力不同也在被细分。

  经开区滨河国际新城板块,目前在售项目主要是电建,金地,中海,绿地,融侨,康桥,亚新,海马等,均价基本在1.7万元/平米,亚新海棠公馆项目精装均价2.2万元/平米,属于区域价格标杆,主要依靠产品力,居住舒适感营造来吸引客群。

  金水区同样属于中端改善片区,在售项目均价逼近北龙湖板块,小高层为2.2-2.3万元/平米,洋房2.7-2.8万元/平米。

  项目去化方面,有明显价格优势的刚需类产品依旧有不错的去化表现,开盘基本可以达到90%以上的去化率,中高端改善项目面临较大的去化压力,与偏功能性的首改有所不同,这类市场弹性大,非必须,选择面广,客户购房迫切度不高。

  从案场到访情况来看,高端项目每天到访量约10组左右,中端改善项目普遍开启全渠道拓展,到访量平时10组,周末可达40-60组,项目去化基本维持在30%-50%不等。

  此外,购房客户相对偏好大户型产品,100-120平米刚需,130-140平米中端改善,200平米以上高端。还有两点与其它城市不同:一是户型面积越大则单价越贵;二是对本地开发企业如建业、永威、亚新、正商、康桥等产品认可度和项目青睐度更高。

  近些年来,随着郑东新区规划的逐步落地和配套建设的协同发展,其房地产市场已由之前的“鬼城”变为了新的“富豪集中地”,尤其是北龙湖板块,集中了整个河南的高净值人群,虹吸效应显著;而金水区、经开区主要是承接郑东新区的外溢人群,因北龙湖购房门槛过高,基本已到达4-5万元/平米,因而在自驾通勤允许范围内向南迁移。

  客户的区域特征也比较明显,北侧客户会选择本地或向东延伸,世界天皇-刀剑红颜-金牌皇后不会向南侧置业,南侧主要是承接郑东新区和航空港客群,以亚新海棠公馆为例,成交主要以东部高铁片区外溢客户和南部航空港客户为主,航空港客户占比约25%。

  无论是金水区、经开区还是郑东新区,近年来随着外地房企的入驻,竞争形势还是较为严峻的。一方面开发商项目扎堆,下半年集中入市,会造成整体市场供应过量,以经开区滨河国际新城板块为例,电建,金地,中海,绿地,融侨,亚新,海马等项目齐聚,总体量过百万方,今年以内能拿预售证约50多万方,下半年也将迎来集中供应;另一方面,从政府规划角度来看,产品同质化现象也比较严重,比如北龙湖,清一色都是新中式大面积住宅,本来高端产品的受众就相对较窄,这样趋同的产品定位,也使得后期竞争形势更为严峻。

  主力户型: 高层140平米三室两厅两卫,高层160平米四室两厅三卫,洋房180平米四室两厅三卫,洋房200平米五室两厅三卫,洋房顶楼复式250-270平米

  上次开盘售价:高层均价2.2万元/平米(含精装),洋房均价2.7万元/平米,一层略贵,3.6万元-3.7万元/平米,顶楼复式均价3.1万元/平米

  项目点评:项目开盘节奏为2018年7月首开,1号楼,9号楼,1号楼当前去化90%近尾盘,9号楼洋房去化速度稍慢,在30%左右,3号楼刚开,后期去化压力较大,主要源于项目周边有7家开发商,含电建,金地,中海,世界天皇-刀剑红颜-金牌皇后绿地,融侨,亚新,海马等,总体量过百万方,今年以内能拿预售证约50多万方,同质化竞争严重,加之周边项目售价1.7万元/平米,海棠公馆售价2.2万元/平米,4000-5000元/平米差价还是为后期造成了不小的去化压力。项目客群以东部高铁片区外溢客户和南部航空港客户为主,航空港客户占比约25%,北部诸如惠济区的客户基本没有,主要地域性相对明显。

  主力户型:高层4室2厅3卫(建面180.78平米),洋房4室2厅3卫(建面200平米)

  项目点评:项目属于正商高端产品,客群主力来自于郑东新区,占比达60%,还有部分客群来自于金水区,外地客户以迁户口、人才引进等方式突破限购买房,项目自2016年11月开盘以来,共计推出高层和洋房904套房源,目前已经剩下100套左右,处于尾盘阶段,2018年12月交房,剩余房源均为现房,主要分布于高层顶层,6层以下,洋房一、二层复式,主要因房价总价过高,部分顶楼施工改造等原因去化缓慢,目前北龙湖片区限价3.2万元/平米,项目基本贴着限价在卖,因地块区位稀缺性和成本限制(项目楼面价+建安成本基本2万多元/平米),加之本身客户的高端属性,该项目并没有额外的价格优惠措施,处于缓慢去化阶段。

  售价:小高层22000-23000元/平米(含精装),洋房27000-28000元/平米(含精装)

  项目点评:该项目为中高端改善项目,面积段集中在130~143平米,圈层相对纯粹,在售产品分布情况:西侧9,10,11号楼为16层130-136平米3房,东侧1、2号楼为16层143平米4房,中间位置12号楼为6层132-139平米3房,13、15、16号楼为 9层143四房。项目总计900多套房源,目前推出400多套,占比一半以上,去化率50%左右,首开至今销售金额为14亿元,一期在做清盘活动,预计6月将推出二期产品。客群以郑东新区和金水区为主,也有部分其他地市客户,因项目成交总价在280万-300万元,首付3成也达到了100万元左右,月供1万-1.5万元,基本只有中高端人群可以承受。当前案场到访量工作日10多组,周日40~60组。

  主力户型:4室2厅4卫(建面234平米),4室2厅5卫(建面237平米),4室2厅2卫(建面250平米)

  项目点评:该项目为永威高端豪宅项目,整体为多层建筑、一梯一户设计的大平层产品。符合永威整体定调“永威有三宝,建材、物业和景观好”。项目一层单价最贵,约8万元/平方米左右,赠送采光通风条件较好的地下一层,地下二层私家车库也可额外购买,约可停3辆车,目前一楼已销售完毕;2-5层标准层价格为5.8-5.9万元/平方米,顶层送阁楼,目前项目已进入尾盘销售。此外,值得关注的是,虽然该项目已远超北龙湖区域限价3.2万元/平方米,但是项目销售处理方法为限价以内部分正常贷款,超过部分一次性结清,可以正常签约备案。

  项目点评:项目地处北龙湖片区,产品均价呈现出面积越大,单价越高,受众收窄,因而300平米左右户型占比10%。购房者偏好200平米左右户型,供应占比1/3,因为单价、总价(1500-1600万)相对适中,符合客户预期,叠拼220-250平米也卖的相对较好。项目共规划458户,目前去化约一半左右,自首开之后一直平销,无集中开盘,拿地价约3.6万元/平米,项目售价属于稳定增长,首开洋房5.3万元/平米,现在6万元/平米起步,当前一天到访10组左右,周末一般,项目平销期主要靠自然拜访和老带新方式成交。

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